الإفصاح عن المخاطر
ينطوي الاستثمار العقاري على مخاطر كبيرة، بما في ذلك خطر خسارة بعض أو كل الأموال التي تستثمرها. لا تستثمر إلا مبالغ يمكنك تحمّل خسارتها. يلخّص هذا الإفصاح المخاطر الرئيسية للاستثمار عبر منصة السكنى («المنصة»، التي تديرها شركة السكنى العقارية لبنان ش.م.م). وهو ليس شاملاً، وليس مشورة استثمارية. يرجى قراءته بعناية وطلب مشورة مهنية مستقلة قبل الاستثمار.
1. خطر خسارة رأس المال
قيمة العقارات قد تنخفض كما قد ترتفع. وقد تستردّ أقل مما استثمرت، وفي الظروف السيئة قد تخسر كامل استثمارك. والأداء السابق ليس مؤشراً موثوقاً على النتائج المستقبلية.
2. لا عوائد مضمونة
أي عوائد متوقعة أو عوائد مستهدفة أو توقعات معروضة على المنصة هي تقديرات مبنية على افتراضات قد لا تتحقق. ودخل الإيجار والتوزيعات غير مضمونة وقد تنخفض أو تتأخر أو تُعلَّق أو تتوقف كلياً.
3. ضعف السيولة
الاستثمارات العقارية منخفضة السيولة. فقد لا توجد سوق ثانوية لحصتك الجزئية، وقد تعجز عن بيع استثمارك أو الخروج منه بسرعة، أو بسعر عادل، أو على الإطلاق. وعليك أن تتوقع الاحتفاظ باستثمارك طوال المدة المقررة كاملة. وتبيّن سياسة مدة الاستثمار والخروج والسيولة بدقة ما هو موجود وما هو غير موجود اليوم: لا سوق ثانوية ولا نافذة خروج ولا إعادة شراء.
4. مخاطر السوق والاقتصاد
تتأثر قيم العقارات والطلب على الإيجار بالأوضاع الاقتصادية وأسعار الفائدة والتضخم والعرض والطلب المحليين والتغييرات التنظيمية والضريبية وتحركات العملات والأحداث الجيوسياسية في الأسواق التي تقع فيها العقارات (وقد تشمل لبنان والإمارات وقبرص وولايات قضائية أخرى).
5. مخاطر العملة
قد تكون الاستثمارات والدخل والأصول الأساسية مقوَّمة بعملات مختلفة عن عملتك، أو معرَّضة لها. ويمكن لتحركات أسعار الصرف أن تقلّص قيمة استثمارك وأي عوائد.
5أ. المخاطر المصرفية والنقدية ومخاطر التحويل في لبنان
هذه أهمّ مخاطرة قُطرية مرتبطة بالاستثمار عبر السكنى، ولا يوجد ما يعادلها على المنصات العاملة في أنظمة مصرفية مستقرة. فقد شهد لبنان أزمة مصرفية منذ عام 2019، ولا تزال آثارها قائمة وذات صلة مباشرة بأموالك.
- قيود على السحب والتحويل. طبّقت المصارف اللبنانية لسنوات قيوداً غير رسمية على السحوبات وعلى التحويلات إلى الخارج، من دون قانون رسمي لتقييد الرساميل. وقد تتغيّر هذه القيود من دون إنذار، وليس في وسعنا توقّعها أو منعها أو تجاوزها.
- ليست كل الدولارات سواء. يميّز النظام المصرفي اللبناني بين العملات الأجنبية المحوَّلة حديثاً والودائع السابقة للأزمة التي لم تكن قابلة للسداد بقيمتها الاسمية. وقد لا تساوي الأموال المحفوظة في لبنان قيمتها الاسمية، وقد لا تكون قابلة للتحريك بحرية.
- الأموال المحفوظة لدى الشركة معرّضة لذلك. فالأموال التي تودعها تبقى لدى مزوّدي الدفع ثم في حسابات الشركة المصرفية. وبقدر ما تكون تلك الحسابات لدى مصارف لبنانية، تكون أموالك معرّضة لحالة النظام المصرفي اللبناني — بما في ذلك خطر أن يقيّد مصرف الوصول إلى الأموال المودعة لديه أو يعجز عن ردّها. ولا يوجد تأمين على الودائع يحمي هذه الأرصدة، ولا تُحفظ أموال المستثمرين لدى جهة خارجية مستقلة نيابةً عنك. اقرأ ذلك مع مركز الثقة والشؤون القانونية.
- قد يكون إخراج الأموال أبطأ أو أكلف أو متعذّراً. فالتوزيعات وإعادة رأس المال تتوقف على قدرتنا على تحويل الأموال من لبنان إليك. وقد ترفض المصارف المراسلة التحويلات من لبنان وإليه أو تؤخّرها، كما يؤثر ابتعاد المصارف الدولية عن المخاطر على الأطراف اللبنانية عموماً.
- العملة. إلى جانب المخاطر النقدية العامة في البند 5، فقدت الليرة اللبنانية معظم قيمتها مقابل الدولار الأميركي، وطُبِّقت أسعار صرف متعددة في أوقات مختلفة ولأغراض مختلفة، منها الرسوم الرسمية والضرائب وتسجيل العقارات.
- تسجيل العقارات والتنفيذ. تأثّرت أعمال السجل العقاري وخدمات الكتّاب العدل والمحاكم بالإضرابات ونقص الملاك والاضطراب الإداري. وقد يستغرق تسجيل شراء أو بيع أو نقل حصة وقتاً أطول بكثير مما هو الحال في نظام يعمل بشكل طبيعي، وقد يكون اقتضاء الحق أمام المحاكم اللبنانية بطيئاً وغير مؤكد.
- مخاطر قُطرية أوسع. لبنان معرّض لعدم الاستقرار السياسي ولفترات من النزاع المسلّح ولانقطاع الكهرباء والمحروقات وسائر الخدمات الأساسية. ويمكن لكل من ذلك أن يؤثر على قيمة العقار وقابليته للتأجير وكلفة إدارته وتوقيت أي إجراء نستطيع اتخاذه حياله.
6. المخاطر الخاصة بالعقار
تحمل العقارات المنفردة مخاطر تشمل الشغور وتخلّف المستأجرين عن الدفع والأضرار وتكاليف الصيانة أو التكاليف الرأسمالية غير المتوقعة وتأخر البناء أو التطوير وعدم يقين التقييم والمشكلات المتعلقة بالملكية أو القانونية والأحداث غير المؤمَّن عليها.
وتجاوز التكلفة هو الخطر الأرجح أن يخفّض عائدك. فميزانية المشروع تقدير. ولأن الربح هو الفارق بين رقمين أكبر منه بكثير، فإن التجاوز يخفّض الربح بأكثر من نسبته: ففي مشروع تكلفته 500,000 دولار ويُتوقع بيعه بـ640,000 دولار، إنفاق 21,000 دولار فوق الميزانية يمحو نحو 17% من الربح لا 4%. وقد تُعرض مشاريع دون احتياطي طوارئ. وحيث لا احتياطي، يُستوعب التجاوز بالكامل من الربح — ربحك وربحنا — وتبيّن صفحة المشروع ما إذا كان ثمة احتياطي.
6أ. مخاطر خاصة بالمزارع والمشاريع الزراعية
المشروع الزراعي نشاط تشغيلي لا حيازة عقارية. وتتفاوت نتائجه من موسم إلى آخر، والتوزيع ليس معدّل فائدة.
- أي عائد مستهدف هو هدف لا معدّل. فحين نذكر هدفاً قدره 6–9% سنوياً مثلاً، فهذا ما صُمّم المشروع لتحقيقه في موسم عادي. وقد يحقق الموسم الضعيف جزءاً يسيراً منه، وقد لا يحقق الموسم السيئ شيئاً على الإطلاق. وتعرض صفحة كل مشروع زراعي المدى الكامل لنتائج المواسم، بما فيها النتيجة التي لا يحصل فيها المستثمرون على شيء.
- المخاطر الحيوية. قد تؤدي الأمراض ونفوق الماشية والآفات وفشل المحاصيل والطقس القاسي والتلوّث إلى تقليص إنتاج الموسم أو محوه، بل وإلى إتلاف الأصول المنتجة نفسها.
- أسعار المدخلات والسوق. قد ترتفع تكاليف العلف والوقود والمياه والرعاية البيطرية والعمالة، وقد ينخفض سعر بيع المنتج. وكلاهما يضغط الربح أو يمحوه.
- إعادة الاستثمار قبل التوزيع. يُقتطع احتياطي لاستبدال الماشية أو المعدات من الربح قبل أي توزيع. وهذا يحمي مستقبل المشروع لكنه يقلّل ما يُوزَّع في أي موسم بعينه.
- الأرض المساهَم بها من أحد المشاركين. حيث يعمل المشروع على أرض مساهَم بها عيناً لا مملوكة له، فإن القيمة المنسوبة إلى تلك الأرض تحدّد حصة المساهم من الربح. ويحدّدها مقيِّم مستقل، لكن التقييم رأي وقد يثبت خطؤه.
6ب. مخاطر خاصة بالاستثمار في الشركات الناشئة
الاستثمار في الشركات الناشئة أعلى خطراً بكثير من أي مشروع عقاري على هذه المنصة، ويسلك سلوكاً مختلفاً.
- معظم الشركات الناشئة تفشل تماماً. فالعوائد في هذه الفئة تأتي عادة من عدد قليل من الشركات ضمن السلّة، بينما لا تعيد الأغلبية شيئاً. ولهذا لا نعرض هذه الاستثمارات إلا كسلّة من عدة شركات، لا كشركة واحدة أبداً.
- الخسارة الكاملة نتيجة واقعية، بما في ذلك على مستوى السلّة كلها.
- لا سوق لحصتك. فهذه شركات خاصة غير مدرجة. وينبغي ألا تتوقع أي وسيلة للبيع ولا أي توزيع لمدة خمس إلى عشر سنوات، وربما إطلاقاً.
- التخفيف. قد تقلّل جولات التمويل اللاحقة نسبة ما يملكه المشروع في الشركة، وبالتالي حصتك من أي حصيلة نهائية.
6ج. التمويل، وماذا يحدث إذا سقط جمع التمويل
لا يبدأ أي مشروع قبل اكتمال تمويله، ضمن مهلة لا تتجاوز ستة أشهر مذكورة في صفحة المشروع. وإذا انقضت المهلة دون بلوغ الهدف، سقط جمع التمويل وعاد المبلغ الذي التزمت به إلى محفظتك كاملاً دون أي اقتطاع. ولا تتقاضى أي فائدة أو تعويض عن الفترة التي كان مالك ملتزماً بها، ولن تمضي الفرصة التي التزمت بها.
والمال الملتزم به غير متاح لك ما دام جمع التمويل مفتوحاً. فبين لحظة الالتزام واكتمال التمويل أو انقضاء المهلة، لا يمكنك استخدام ذلك المبلغ ولا سحبه.
6د. كيف تُدفع أموال السكنى، وأين تختلف مصلحتنا عن مصلحتك
حصتنا من الأرباح 20% من ربح المشروع، ولا شيء إن لم يكن هناك ربح. أما رسم المنصة فيُستحق عند اكتمال تمويل المشروع، قبل أن تُعرف أي نتيجة. فإذا خسر المشروع، تحمّلت أنت الخسارة واحتفظنا نحن بالرسم. والرسم مُفصح عنه في تفصيل التكاليف على صفحة كل مشروع وفي جدول الرسوم قبل التزامك.
ولأن الرسم نسبة من المبلغ المجموع، فإن التمويل الأكبر يدرّ علينا أكثر. ويبيّن البند 17 من شروط الخدمة كيف نُدير ذلك التضارب.
7. مخاطر التركّز
تخصيص حصة كبيرة من أموالك لمشروع واحد أو موقع واحد أو فئة أصول واحدة يزيد تعرّضك لذلك الخطر بعينه. والتنويع لا يضمن الربح ولا يحمي من الخسارة.
8. مخاطر المنصة والتشغيل
يعتمد استثمارك على استمرار عمل المنصة ومزوّدي خدماتها. ويمكن للأعطال التشغيلية أو إعسار أحد الأطراف أو الحوادث التقنية أو الأمنية أو انقطاع الخدمات أن تؤثر على استثمارك أو توقيت التوزيعات أو قدرتك على الوصول إلى حسابك.
9. سيولة رصيد محفظتك
الأموال المحفوظة في محفظتك على المنصة ليست ودائع مصرفية وليست مؤمَّنة كودائع مصرفية. وتخضع السحوبات للتحقق ولأوقات المعالجة.
10. الضرائب
تعتمد المعاملة الضريبية لاستثمارك على ظروفك الفردية وقد تتغير. أنت مسؤول عن فهم التزاماتك الضريبية والوفاء بها، وننصحك باستشارة مستشار ضريبي.
11. المخاطر التنظيمية
يختلف الإطار القانوني والتنظيمي للاستثمار العقاري ومنصات الاستثمار عبر الإنترنت من ولاية قضائية إلى أخرى وقد يتغير. ويمكن لهذه التغييرات أن تؤثر على توافر استثمارك أو هيكله أو قيمته أو عوائده.
شركة السكنى العقارية لبنان ش.م.م مسجّلة لدى السجل التجاري في بيروت لكنها غير مرخّصة من أي جهة رقابية مالية ولا تخضع لإشرافها. فهي لا تحمل ترخيصاً مصرفياً أو ترخيص أوراق مالية أو خدمات استثمارية أو إدارة صناديق أو تمويل جماعي في لبنان أو في أي مكان آخر، وموضوعها التجاري المسجّل يستثني صراحة الأعمال والخدمات المالية. وبالتالي، لا توجد جهة رقابية تشرف على المنصة، ولا نظام قانوني لتعويض المستثمرين يغطي استثمارك، ولا ضمان للودائع. وعليك أيضاً التأكد بنفسك من أن الاستثمار عبر المنصة مسموح به بموجب قانون بلد إقامتك، الذي قد يقيّد المشاركة في عروض من هذا النوع أو يحظرها. ويرد موقفنا التنظيمي الكامل في مركز الثقة والشؤون القانونية.
12. إقرارك
بالاستثمار عبر المنصة، فإنك تؤكد أنك قرأت هذا الإفصاح عن المخاطر وفهمته، وأنك تدرك أنك قد تخسر رأس مالك المستثمر، وأنك تتخذ قرارك بالاستثمار بشكل مستقل وبنفسك.